বিভিন্ন প্রকার দলিল, জেনে রাখা ভালো

সাফ কবলা দলিল

কোনো ব্যাক্তি তার নিজ সম্পত্তি অন্য কোনো ব্যাক্তির কাছে বিক্রি করে, যে দলিল করে এবং রেজিস্ট্রিরি করে দেয় তাকে সাফ কবলা বা বিক্রয় কবলা দলিল বলা হয়।  কবলা দলিল নির্ধারিত দলিল ষ্ট্যাম্পে লেখার পর দলিল দাতা বা বিক্রেতা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে উপস্থিত হয়ে দলিনে স্বাক্ষর করেন এবং গ্রহিতা বা যে কিনবে তার বরাবর রেজিষ্টিরি করে দিবেন। এই দলিল রেজিস্ট্রি হওয়ার সময় দলিলের তফসিল সহ লেখা হবে যে, বিক্রয়কৃত জমির যাবতীয় স্বত্ব দলিল দাতা হতে প্রাপ্ত হয়ে দলিল গ্রহিতা বা যে জমি কিনেছে তার উপর সকল ক্ষমতা অর্পিত করা হলো। এবং দলিলদাতার ওয়ারিশান-ক্রমে উক্ত জমি থেকে নিঃস্বত্ববান হলেন। আর এটিই মূলত সাফকবালা দলিল। 

দানপত্র দলিল 

যে কোনো সম্প্রদায়ের যে কোনো ব্যাক্তি তার নিজ সম্পত্তি যে কোনো ব্যাক্তিকে দান করতে পারেন। আর এই দানপত্র দলিলে শর্তহীন অবস্থায় দানকৃত সম্পত্তির সকল প্রকার ক্ষমতা প্রদানের জন্য দান করবেন। উল্লেখ্য যে,স্বত্ব সম্পর্কে দাতার কোনো প্রকার দাবী থাকবে না বা থাকলে দানপত্র টি শুদ্ধ হবে না। আর এটিই মূলত দানপত্র দলিল বলা হয়। 

হেবা দলিল 

মুসলিম সম্প্রদায়ের জন্য এই হেবা দলিল বা দানপত্র দলিল। আর এই দলিল কোনো কিছুর বিনিময়ে করা হয় না। কেবল মাত্র কারোর প্রতি সন্তুষ্ট হয়ে এইরূপ হেবা দলিল বা দানপত্র দলিল করা হয়। কিন্তু এই হেবা দলিলে সর্তবিহীন অবস্থায় দান বিক্রয়,কট রেহান ও রূপান্তর সহ ইত্যাদি সকল ক্ষমতা প্রদানের দানপত্র দলিল বা হেবা দলিল করতে হবে। আরও উল্লেখ্য যে এই হেবা দলিলে স্বত্ব সম্পর্কে দাতার কোনো প্রকার দাবী থাকবে না বা থাকলে সেই হেবা দলিল শুদ্ধ হবে না এবং সেটি ভবিষ্যতে বাতিল হবে। এই দলিলে দাতার কোনো স্বার্থ দাবী থাকবে না। আর এটিই মূলত হেবা দলিল বলা হয়ে থাকে।

হেবা বিল এওয়াজ দলিল 

হেবা বিল এওয়াজ মুসলিম সম্প্রদায়ের জন্য একটি দানপত্র দলিল। এই দানপত্র দলিল যে কারোর প্রতি সন্তুষ্ট হয়ে করা হয়। কিন্তু এই হেবা বিল এওয়াজ দলিল যে কোনো কিছুর বিনিময়ে হয়ে থাকে। যেমন- পবিত্র কোরআন, জায় নামাজ, তসবিহ, দেনমোহর বাবদ, এছাড়াও অন্য যে কোনো কিছুর বিনিময়ে হতে পারে।  যেমন- অ্যাংটি ইত্যাদি। হেবা বিল এওয়াজ দলিল সম্পূর্ণ শর্ত ছাড়াই গ্রহিতা যাবতীয় হস্তান্তর এবং রূপান্তর সহ সকল প্রকার ক্ষমতার অধিকারী হবে। এই দলিলে দাতার যাবতীয় স্বত্ব গ্রহিতা কে অর্পিত করা হবে। যদি দাতার স্বার্থে কোনো প্রকার স্বত্ব, দাতার জন্য সংরক্ষিত থাকে তাহলে দলিল শুদ্ধ হবে না। হেবা বিল এওয়াজ দলিল অবশ্যই রেজিষ্ট্রিরী হতে হবে। আবার হেবা বিল এওয়াজ দলিল যদি টাকা বিনিময়ে হয় এবং ক্রমিক অনুসারে ওয়ারিশী সূত্রে আগে পরে তৃতীয় ব্যাক্তি কে হেবা বিল এওয়াজ দলিল মূল্যে দান করে থাকেন তাহলে ওয়ারিশ বা শরীক কর্তৃক জানার তারিখ থেকে চার মাসের মধ্যে অগ্রক্রয় বা প্রিয়েমশান মামলা করতে পারে।

এওয়াজ দলিল 

যে কোনো সম্প্রদায়ের বা একই বংশের বা কোনো ব্যক্তি অন্য যে কোনো ব্যাক্তির সাথে তাদের সুবিধা মতে একের জমি অন্য কাউকে দিতে পারেন অর্থাৎ পরস্পর জমি পরিবর্তন করতে পারেন বা এওয়াজ দলিল মুলে পরিবর্তন করতে পারেন। এওয়াজ দলিল অবশ্যই রেজিষ্ট্রিরি হতে হবে। সাধারণ ভাষার বলা যায় যে, রহিমের জমি করিমের বাড়ীর কাছে এবং করিমের জমি রহিমের বাড়ীর কাছে এবং রহিম তার জমি করিম কে এবং করিম তার জমি রহিম কে দিয়ে উভয়েই একটি দলিল সম্পাদন করে রেজিষ্ট্রিরি করেন। আর একেই মূলত এওয়াজ পরিবর্তন দলিল বলা হয় । এওয়াজ দলিলের কেউ অগ্রক্রয় বা প্রিয়েমশান মামলা করতে পারে না।

বন্টনমানা দলিল 

একই বংশের লোকদের বা শরিকগণের মধ্যে সম্পত্তি নিজ নিজ ছাহাম প্রাপ্ত হওয়ার পর ছাহাম বাবদ যে দলিল করা হয় তাকে বন্টননামা দলিল বলা হয়। একই সম্পত্তির মালিক একই বংশের লোক দের কে সাধারণত শরিক বলা হয়ে থাকে।সাধারণত শরিক দুই প্রকার। ১।উত্তরাধিকার সূত্রে শরিক ২। যে কোনো শরিক হতে খরিদ সূত্রে শরিক। যাহা ইংরেজীতে বলা হয়- Co-sharer by inheritance and co-sharer by purchase । বন্টননামা দলিল করার সময় সকল শরিকগণ দলিলের পক্ষভুক্ত হবেন এবং স্বাক্ষর করে বণ্টননামা দলিল সম্পাদনা করবেন। যদি কোনো একজন শরিক বাদ থাকে তাহলে বন্টননামা শুদ্ধ হবে না। এই বন্টননামা দলিল রেজিষ্ট্রিরি করতে হবে। এছাড়াও ঘরোয়া ভাবে বন্টন করা হয় এবং সকল পক্ষগণ যদি বন্টননামা দলিলে স্বাক্ষর করেন তা হলেও বন্টননামা দলিল কার্যকরী হতে পারে। যদি কোনো শরিকগণ আপোষের শর্তে বন্টননামা কার্যকর করতে রাজী না হয়। তাহলে যে কোনো শরিকগণ বন্টননামার জন্য আদালতে মামলা মোকদ্দমা করতে পারবেন।

বন্ধক দলিল 

যে দলিল ব্যবহার করে ঋণ হিসেবে অগ্রিম বা ভবিষ্যতের জন্য কোনো প্রকার অর্থ পরিশোধের নিশ্চয়তা করে। এরূপ কোনো কাজের অঙ্গীকার করে নির্দিষ্ট স্বাবর সম্পত্তির ক্ষমতা হস্তান্তর করা হয়। আর এটাই মূলত বন্ধক দলিল বলা হয়।

বন্ধক মুক্তি দলিল 

যে দলিল দ্বারা গৃহীত ঋণের পরিবর্তে বন্ধকী সম্পত্তি বন্ধক-গ্রহীতা অর্থাৎ যে বন্ধক নিয়েছে সেই ব্যাক্তি, বন্ধকী সম্পত্তি বন্ধক-দাতার অর্থাৎ যে বন্ধক রেখেছে, তার বরাবর হস্তান্তর করেন, তাকেই বন্ধকমুক্তি দলিল বলা হয়। কেবল  বন্ধকদাতা তার গ্রহন কৃত ঋণের সমপরিমাণ অর্থ পরিশোধ করার পর বন্ধক গ্রহীতা বন্ধক মুক্তি দলিল সম্পাদন ও রেজিস্ট্রিরি করে দেয়।

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি 

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২ এর ধারা ২ (১) অনুসারে পাওয়ার অব অ্যাটর্নি অর্থ এমন কোনো দলিল যার মাধ্যমে কোনো ব্যাক্তি তার পক্ষে একটি দলিলের বর্ণিত কার্য-সম্পাদনের জন্য আইনানুগ ভাবে অন্য কোনো ব্যাক্তির নিকট একটি ক্ষমতা অর্পণ করেন। তবে মনে রাখবেন – এই দলিল দ্বারা কোনো সম্পত্তি হস্তান্তর করা যায় না। এই জন্য দলিল গ্রহিতা তার নিজ নামের সম্পত্তি নামজারি বা খারিজ করতে পারবে না। মূল কথা যে, এই দলিল দ্বারা কেউ সম্পত্তির মালিক দাবী করতে পারবে না। অর্থাৎ দলিল গ্রহিতা,দলিল দাতার পক্ষে দলিলে উল্লেখ্য কাজ সম্পাদন করতে পারবেন। আবার অনেকেই এই দলিল কে আমমোক্তার-নামা দলিল ও বলে থাকে।আইন ও বিধি অনুযায়ী কোথাও আমমোক্তারনামা শব্দটি ব্যবহার করা হয় নি। এজন্য বাংলায় পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা ইংরেজিতে Power of Attorney লেখাই যুক্তিসঙ্গত।

অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২ এর ধারা ২ (৪) অনুসারে অপ্রত্যাহারযোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি অর্থ স্থাবর সম্পত্তি বিক্রয় করার উদ্দেশ্যে বা বিক্রয় চুক্তি বা ঋণ গ্রহণের উদ্দেশ্যে স্থাবর সম্পত্তির বন্ধক প্রদানের জন্য কোনো পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা স্থাবর সম্পত্তির পরিবর্তে নির্দিষ্ট মূল্য গ্রহণের বিনিময়ে ভূমি উন্নয়ন সহ এই দলিলের কার্য সম্পাদনের ক্ষমতা প্রদান করার কোনো পাওয়ার অব অ্যাটর্নি।

সাধারণ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি 

পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন ২০১২ এর ধারা ২ (৭) অনুসারে সাধারণ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি অর্থ এই আইনের ধারা ২ (৪) এ উল্লেখ্য বিষয়ে সম্পাদিত অপ্রত্যাহার যোগ্য পাওয়ার অব অ্যাটর্নি ছাড়া অন্য কোনো বিষয়ে সম্পাদিত পাওয়ার অব অ্যাটর্নি মূলত সাধারণ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি। 

বিশেষ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি 

কোনো একক লেনদেন সংক্রান্ত বিষয়ে এক বা একাধিক দলিল রেজিস্ট্রিরী করার একমাত্র উদ্দেশ্যে বা এক বা একাধিক একইরকম দলিল সম্পাদন এর স্বীকার করার ক্ষমতা প্রদান করার জন্য  যে দলিল করা হয়, তাকেই মূলত বিশেষ পাওয়ার অব অ্যাটর্নি দলিল বলা হয়।

বহালকরণপত্র দলিল 

পূর্বের রেজিস্ট্রিকৃত কোনো দলিলের স্বত্বে বা মালিকানা ত্রুটির জন্য পরবর্তীতে সংশ্লিষ্ট ব্যাক্তি বা ব্যাক্তিবর্গগণ যে দলিল সম্পাদন এবং রেজিস্ট্রির করে পূর্বের দলিল স্বীকৃতি প্রদান করেন। আর এটিই মূলত বহালকরণপত্র বলা হয়ে থাকে। উদাহারণ স্বরূপ বলা যায় যে, কোনো নাবালকের সম্পত্তি তার নিজ কল্যাণের জন্য তার কোনো অভিভাবক বিক্রয় করলে ঐ নাবালক সাবালক হওয়ার পরে বহালকরণ দলিল রেজিস্ট্রির মাধ্যমে তার অভিভাবকের সম্পাদিত করা পূর্বের দলিল বহাল করতে পারবেন। 

অছিয়তনামা দলিল 

কোনো ব্যাক্তি তার সম্পত্তি কাউ কে বা তার উত্তরাধিকারীদের মাঝে অছিয়তকারী ব্যাক্তির উত্তরাধিকারীদের মাঝে সকল কে না দিয়ে যদি একজন কে বা অন্য কোনো তৃতীয় ব্যাক্তি কে প্রদান করে এবং অছিয়তকারীর মৃত্যুর পর যদি তার কোনো উত্তরাধিকারীগণ দাবী করেন তাহলে যাহাকে সম্পত্তি অছিয়ত করা হলো সেই ব্যাক্তি উক্ত সম্পত্তি হতে এক তৃতীয়াংশ পাবে এবং অবশিষ্ট দুই তৃতীয়াংশের মালিক উত্তরাধিকারীদের মধ্যে সকলেই হবে।

উইল দলিল 

প্রখ্যাত আইনবিদ জারমান উইলের সংজ্ঞায় বলেন, উইল এমন একটি দলিল যা দিয়ে কোনো ব্যাক্তি তার সম্পত্তির এমন বণ্টনব্যবস্থা করতে পারে, যা উইলকারীর মৃত্যুর পর থেকে কার্যকরযোগ্য হবে। তবে আইনের ভাষায় উইল হলো কোনো নির্দিষ্ট জিনিসের বা মুনাফার অথবা কোনো সুবিধাদির মধ্যে উপহার প্রদানের পদ্ধতি তে উইলকারীর মৃত্যু পর্যন্ত স্থগিত রাখার একটি অধিকার দান করা। একজন উইলকারীর করা উইল উইলকারীর মৃত্যুর মুহূর্ত থেকে কার্যকর হয়ে থাকে। যে উইল করে তাকে উইলকারী বলা হয় এবং যার নামে উইল করা হয় বা উইল গ্রহণ করে তাকে উইল-গ্রহীতা বলা হয়। হিন্দু সম্প্রদায়ে যে কেউ তাদের নিজস্ব সম্পত্তি, তাদের নিজ আত্মীয়দের মধ্যে যে কাউকে উইল করে দিতে পারে। যে উইল করবে সেই জীবমানে একাধিক উইল করতে পারবেন। কিন্তু সর্বশেষ যে উইল করবেন কেবল সেটাই কার্যকরী হবে।

নাদাবী দলিল 

কোনো ব্যাক্তি সু-নির্দিষ্ট কোনো সম্পত্তি তে তার স্বত্ত্বাধিকার নেই মর্মে বা স্বত্ত্বাধিকার ত্যাগ করেছেন মর্মে দলিল সম্পাদন এবং রেজিষ্ট্রি করে দেন।তাহলে  এরূপ দলিল কে মূলত নাদাবী দলিল বলা হয়।

বয়নামা দলিল 

প্রজাদের জমি রাজস্ব বাঁকী পড়লে জমির মালিকগণ আদালতে খাজনা আদায়ের দাবী করে ডিক্রি করতেন। প্রজা সেই ডিক্রিকৃত টাকা জমিদার কে না দিলে সেই খাজনার ডিক্রি-জারী দিয়ে সেই জমি নিলাম করাতেন। সেই নিলাম জমির মালিক সহ সর্ব সাধারণের কেনার অধিকার ছিনো। যে ব্যাক্তি সর্বোচ্চ টাকায় নিলাম এর ডাক উঠাতেন। সেই ব্যাক্তিই নিলামে জমির মালিকানা হতো। তবে খাজনার ডিক্রি ছাড়াও আর ও কয়েক প্রকার নিলাম হয়। যেমন- সরকার কর্তৃক বাঁকী ভূমি রাজস্ব মানী মোকদ্দমার দাবী এবং দেওয়ানী মোকদ্দমার খরচের টাকা ও রেহানী ঋণ ইত্যাদি। মূল কথা যে ব্যাক্তি নিলাম কিনেছে সেই ব্যাক্তি কে একটি নিদর্শন পত্র বা সার্টিফিকেট দেওয়া হয়। আর এটিই মূলত বয়নামা দলিল বলা হয়।

রায় দলিল 

কোনো সম্পত্তি টাকা পয়সা বা অন্যান্য যে কোনো কারণে আদালতে মামলা হলে বাদীর আরজি, বিবাদীর জবাব ও সাক্ষী প্রমাণ গ্রহণ করার পর একতরফা বা দোতরফা শুনানী হওয়ার পর হাকিম বিচার করে। এবং সেই বিচারের রায় লিখিত ভাবে জানিয়ে দেন তাকে রায় দলিল বলা হয়।

ডিক্রি দলিল 

কোনো মামলার রায়ের মর্ম মতে রায় এর আদেশ অংশ সংযোজন করে বাদী ও বিবাদী পক্ষের সম্পূর্ণ নাম ঠিকানা সহ সম্পত্তি সংক্রান্ত হলে সেই সম্পত্তির তফসিল পরিচয় সহ একটি দলিল আদালত কর্তৃক জারী করা হয়ে থাকে। আর এটিই মূলত ডিক্রি দলিল বলা হয়। 

আরজি দলিল 

বাদী বিরোধী জমির জন্য বিবাদীর বিরুদ্ধে আদালতে যে মামলা দাখিল করে তাকে আরজি বলা হয়ে থাকে। আরজি তে বাদী তার নিজ স্বত্ব বিষয়ে বিবরণ লেখেন এবং তার প্রতিকার প্রার্থনা করেন। তবে কোনো কোনো দরখাস্ত আরজি বলে বিচার হয়। যেমন- প্রিয়েমশান মোকদ্দমা, অভিভাবক নিযুক্তির মোকদ্দমা, উত্তরাধিকার নিদর্শনপত্র, প্রবেট মোকদ্দমা ইত্যাদি।

আদালত কর্তৃক সাফ কবলা দলিল 

কোনো ব্যাক্তি তার সম্পত্তি বিক্রয় করার উদ্দেশ্যে যে কারোর নিকট থেকে বায়না বাবদ টাকা গ্রহণ করেন। এবং বায়নাপত্র সম্পাদন করে দেয় এবং সেই বায়না দলিল অনুযায়ী রেজিষ্টারী করে না দেয় তাহলে যে ব্যাক্তি বায়না দিয়েছেন, যেই ব্যাক্তি আদালতে মামলা করে আদালত কর্তৃক দলিল সম্পাদন এবং রেজিষ্টারী করে নিতে পারবেন। আদালতে দলিল সম্পাদনের মোকদ্দমা ডিক্রি হবার পর ঐ আদালতে ডিক্রি জারী করে দলিলের মুসাবিদা এবং ষ্ট্যাম্প আদালতে দাখিল করে, আদালত কর্তৃক দলিললিপি করে আদালত দাতা পক্ষে স্বাক্ষর করে দলিল রেজিষ্টারী করে দিবেন। আর এটিই মূলত আদালত কর্তৃক সাফ কবলা দলিল 

বায়নাপত্র দলিল 

কোনো সম্পত্তি বিক্রয় করার জন্য ক্রেতা এবং বিক্রেতার মধ্যে যে চুক্তিপত্র সম্পাদন করা হয় তাকে মূলত বায়নাপত্র দলিল বলা হয়। তবে বর্তমান সময়ে বায়না দলিল রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক। বায়নাপত্রের মাধ্যমে স্বত্ব হস্তান্তরিত হতে হবে। যদি কোনো ব্যাক্তি বায়নাপত্র অনুযায়ী জমির দখল বুঝিয়ে দিয়ে থাকে এবং সমপরিমান মূল্যের টাকা গ্রহণ করে থাকে এবং বিশেষ কোনো কারণে দলিল সম্পাদন এবং রেজিস্ট্রি করে দেন নি বা দিতে পারে নাই। এমতাবস্থায় দখল বুঝিয়ে দিয়েছে এবং গ্রহীতা দখল বুঝিয়ে নিয়েছে এবং ভোগ দখল করছে। এজন্য সম্পত্তি হস্তান্তর আইনের ধারা ৫৩ মতে আংশিক ভাবে বিক্রয় কার্যকর হয়েছে বলে গণ্য করা হবে। এছাড়াও জমিতে ক্রেতার স্বত্ব আছে বলে গণ্য করা হবে।

 

বেনামী দলিল 

কোনো ব্যাক্তি বিশেষ কোনো কারণে তার নিজ নামের সম্পত্তি কিনতে করতে সমস্যার সম্মুখীন হলে সেই ব্যাক্তি নিজ অর্থে এবং স্বার্থে সম্পত্তি কিনে এবং সেই দলিল নিজের নামে না করে, তার যে কোনো আত্মীয় বা বিশ্বাসী বন্ধুদের কারোর নামে বেনামী দলিল করতে পারবেন বা নিজ সম্পত্তি ঋণের দায়ে বা অন্য কোনো কারণে নষ্ট হওয়ার মতো সম্ভাবনা থাকলে সেই ব্যাক্তি তার নিজ সম্পত্তি অন্য কোনো আত্মীয় স্বজন বা বিশ্বাসী বন্ধুদের কারোর নামে দলিল করে দিতে পারবেন। সেই দলিল অবশ্যই সাফ কবালা ক্ষেত্র বিশেষে দানপত্র দলিল বলে গণ্য হবে।